Wohnung mieten in Salzburg: Wege, Regeln, Kosten
Der Richtwert liegt seit 1. April 2026 bei 9,31 Euro pro Quadratmeter - in Wien sind es 6,74. Wer befristet mietet, hat Anspruch auf 25 Prozent Abschlag. Und die Kaution muss verzinst angelegt werden.
Der Richtwert ist die eine belastbare Zahl
Bei Mietpreisen in Salzburg kursieren viele Durchschnitte, und sie widersprechen sich. Eine Zahl ist dagegen gesetzlich definiert und wird jährlich angepasst: der Richtwert.
| Richtwert pro Quadratmeter | |
|---|---|
| Salzburg, ab 1. April 2026 | 9,31 € |
| Salzburg, davor | 9,22 € |
| Vorarlberg | 10,35 € |
| Steiermark | 9,21 € |
| Wien | 6,74 € |
Die Zahlen stammen aus der Aufstellung der Kanzlei Brandauer. Salzburg gehört damit zu den teuersten Bundesländern - der Abstand zu Wien beträgt 38 Prozent. Wer aus Wien zuzieht und mit Wiener Preisvorstellungen sucht, wird die Differenz sofort spüren.
Wofür der Richtwert gilt und wofür nicht
Das ist die Einschränkung, die viele übersehen: Der Richtwert greift nur bei Altbauwohnungen, und zwar unter drei Bedingungen gleichzeitig:
- Baubewilligung des Gebäudes vor dem 1. Juli 1953
- Mietvertrag abgeschlossen nach dem 1. März 1994
- Wohnung unter 130 Quadratmeter
Nicht unter den Richtwert fallen: Neubauten, Genossenschaftswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser sowie reine ABGB-Verträge. Bei diesen Wohnungen ist der Mietpreis frei verhandelbar - dort hilft die Zahl 9,31 Euro nicht weiter.
Der Befristungsabschlag: 25 Prozent
Die praktisch wertvollste Regel für Mieter, und die am seltensten eingeforderte: Ist ein Mietvertrag befristet, steht dem Mieter ein Abschlag von 25 Prozent auf den Richtwertmietzins zu.
Die Logik dahinter: Ein befristeter Vertrag ist für den Mieter schlechter, weil er keine Sicherheit gibt - das muss sich im Preis niederschlagen. Wer eine befristete Altbauwohnung im Richtwertbereich mietet, sollte deshalb nachrechnen, ob der Abschlag tatsächlich berücksichtigt wurde. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung geht es dabei um mehrere Tausend Euro über die Laufzeit.
Weitere Zu- und Abschläge
| Zuschläge möglich für | Abschläge möglich für |
|---|---|
| überdurchschnittliche Lage (Lagezuschlag) | schlechte Ausstattung, bis minus 50 Prozent |
| höhere Stockwerke | Lärmbelastung |
| Balkon | fehlender Lift |
| Lift | Befristung: minus 25 Prozent |
| guter Zustand, bis 10 Prozent für Energieeffizienz |
Der Lagezuschlag ist in Salzburg der Posten mit dem größten Hebel - und der am häufigsten strittige. Er setzt eine überdurchschnittliche Lage voraus; in einer Stadt, deren Altstadt Welterbe ist, wird er entsprechend oft angesetzt.
Die Kaution
Übliche Höhe sind laut Arbeiterkammer Salzburg drei Bruttomonatsmieten. Der Oberste Gerichtshof hat Kautionen bis zu sechs Bruttomonatsmieten für zulässig erklärt, wobei die Summe zum Wert der Wohnung und ihrer Einrichtung im Verhältnis stehen muss.
Zwei Punkte, die Vermieter nicht ignorieren dürfen:
Verzinsung. Seit 2009 müssen Barkautionen auf einem Sparbuch mit marktüblicher Verzinsung angelegt werden. Der Mieter kann Auskunft darüber verlangen. Andere Anlageformen sind erlaubt, wenn sie gleichwertigen Ertrag und gleichwertige Sicherheit bieten.
Rückzahlung. Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzuzahlen - abzüglich berechtigter Forderungen, die der Vermieter belegen muss.
Die Arbeiterkammer empfiehlt ein vinkuliertes Sparbuch: Dann sind Zinsen gesichert und der Vermieter kann nicht eigenmächtig abheben. Das ist der wirksamste Schutz und beim Vertragsabschluss leicht zu vereinbaren - später kaum.
Wenn die Kaution nicht zurückkommt
Das Vorgehen ist klar geregelt: Zunächst schriftlich per Einschreiben eine Frist von 14 Tagen setzen. Kommt das Geld dann nicht, unterscheidet sich der Weg:
- Ist die Höhe der Forderung unklar: Antrag auf Feststellung beim Bezirksgericht
- Ist die Höhe klar: Klage auf Zahlung
Und der Punkt, an dem die meisten Streitfälle entschieden werden, liegt vor dem Einzug: Ein Übergabeprotokoll mit Fotos, unterschrieben von beiden Seiten, beim Einzug und beim Auszug. Ohne Dokumentation steht Behauptung gegen Behauptung.
Befristet oder unbefristet
Bei einem befristeten Vertrag ist man laut Arbeiterkammer grundsätzlich für die gesamte Laufzeit gebunden. Gesetzliche vorzeitige Kündigungsrechte greifen nur in bestimmten Fällen und frühestens nach einem Jahr, jeweils zum Monatsletzten mit drei Monaten Kündigungsfrist.
Praktisch heißt das: Wer einen Fünfjahresvertrag unterschreibt und nach acht Monaten den Job wechselt, sitzt fest.
Der Ausweg ist eine Ausstiegsklausel, die die Arbeiterkammer ausdrücklich empfiehlt: eine Vereinbarung, mit der der Mieter schriftlich unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist kündigen kann. Sie muss im Vertrag stehen - nachträglich lässt sie sich nicht durchsetzen. Beim Aushandeln ist sie der wichtigste Punkt neben dem Preis.
Was der Vertrag nicht mehr kostet
Eine Entlastung, die manche Vermieter noch immer weiterverrechnen wollen: Seit 11. November 2017 entfällt die Vergebührung von Wohnungsmietverträgen. Für alle ab diesem Datum abgeschlossenen Verträge fällt die frühere Vertragsgebühr weg. Wer sie in einer Abrechnung findet, sollte nachfragen.
Maklerprovision: in der Regel zahlt der Vermieter
Die Regel, die die Wohnungssuche seit einigen Jahren deutlich billiger gemacht hat und trotzdem noch oft falsch gehandhabt wird: Seit dem 1. Juli 2023 gilt bei der Vermittlung von Mietwohnungen das Bestellerprinzip.
Das bedeutet: Der Makler darf Provision nur von demjenigen verlangen, der ihn zuerst mit der Vermittlung beauftragt hat. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter, weil er die Wohnung anbietet. Als Mieter zahlen Sie nur dann Provision, wenn Sie den Makler selbst als Erste mit der Wohnungssuche beauftragt haben.
Wer also auf ein Inserat antwortet, das ein Makler im Auftrag des Vermieters geschaltet hat, zahlt keine Provision. Eine Forderung an dieser Stelle ist unzulässig, und die Arbeiterkammer erklärt, wann eine Provision unzulässig ist und wie man sie zurückfordert.
Wichtige Ausnahme: Beim Wohnungskauf gilt das Bestellerprinzip nicht. Käufer zahlen in der Regel immer Provision, unabhängig davon, wer den Makler zuerst beauftragt hat. Wer in Salzburg vom Mieten aufs Kaufen umschwenkt, muss diesen Posten also wieder einkalkulieren.
Checkliste vor der Unterschrift
Die Arbeiterkammer nennt fünf Punkte, die vor dem Unterschreiben geklärt sein müssen:
- Vertrag vollständig lesen, vor der Unterschrift, nicht danach
- alle mündlichen Zusagen schriftlich festhalten - was nicht im Vertrag steht, gilt nicht
- Name und Adresse des Vermieters dokumentieren
- Mietobjekt, Laufzeit und Mietzinshöhe genau festlegen
- alle Kosten - Kaution, Zuschüsse, Betriebskosten - bestätigen lassen
Dazu kommen die Salzburg-spezifischen Prüfpunkte: Fällt die Wohnung unter den Richtwert? Ist der Befristungsabschlag berücksichtigt? Wie hoch ist der Lagezuschlag, und ist er begründet?
Wo Sie Beratung bekommen
Für Mitglieder ist die Wohnrechtsberatung der Arbeiterkammer Salzburg die naheliegende Adresse - sie deckt Kaution, Mietvertrag, Befristung, Betriebskosten und auch Streitfälle wie Schimmel ab und stellt Musterbriefe zur Verfügung, etwa für die 14-Tage-Frist bei der Kaution.
Ein Musterbrief ist der pragmatischste Weg, weil er die Formulierung liefert, auf die es rechtlich ankommt - ein selbst formuliertes Mail an den Vermieter setzt keine Frist im rechtlichen Sinn.
Die drei Punkte mit dem größten Hebel
Erstens der Befristungsabschlag. 25 Prozent auf den Richtwertmietzins bei befristeten Verträgen. Wird oft nicht angesetzt, muss aber.
Zweitens die Ausstiegsklausel. Ein Monat Kündigungsfrist statt Bindung über die volle Laufzeit. Nur beim Vertragsabschluss verhandelbar.
Drittens das Übergabeprotokoll. Mit Fotos, von beiden unterschrieben. Entscheidet Jahre später darüber, ob die Kaution zurückkommt.
Richtwert nach der Aufstellung der Kanzlei Brandauer für April 2026, mietrechtliche Angaben nach der Arbeiterkammer Salzburg, Stand August 2026. Der Richtwert wird jährlich angepasst - bei einem konkreten Vertrag zählt der zum Abschlusszeitpunkt gültige Wert.
